房地产全面洗牌后如何走？地产大佬们这样说******

　　作者：孙梦凡

　　时光更迭，新旧年交替之际，地产大佬相继发声展望未来。

　　近日来，碧桂园、中国恒大、华润置地、中国金茂、中海集团、绿地集团、新城控股等多家房企掌舵者，均通过新年致辞的方式，总结2022年的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望。

　　“对房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个‘前所未有、行业内外、全局洗牌’的年代。”

　　“全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。”

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”

　　一众地产大佬不讳言过去一年的挑战，不过对未来仍有希望。在12月召开的中央经济工作会议上，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台，房地产行业仍将是国民经济增长的重要内生动力，房住不炒、保民生也依然是行业发展主基调。

　　前所未有的洗牌之年

　　2022年，房地产行业经历了前所未有的缩表周期。

　　中指研究院数据显示，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后的首次下跌，二手房连续下跌8个月，新房连续下跌6个月，七成城市累计下跌。

　　商品房销售也尤为惨淡。去年重点100城销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。

　　与此同时，虽有多重融资利好政策出台，房企融资的寒意依然未退。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。百强房企中，有约40家发生债务违约。

　　回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布的新年致辞中称，过去的2022年，是中国房地产行业极其艰辛的一年，众多同行遭遇前所未有的挑战，在至暗中艰难求索。同时，2022年也是行业加速寻找破局之道、重塑信心的关键一年。

　　上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示，对于房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个“前所未有、行业内外、全局洗牌”的年代，但这也是一个“危机中育新机、变局中开新局”的新时代。

　　华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折、市场收缩、格局重塑。

　　五矿地产董事长何剑波表示，受疫情持续冲击、经济不断下滑、行业深度调整、市场信心不足等叠加因素影响，房企面临的困难和挑战前所未有。

　　积极保交楼、开拓融资渠道，成为大多数房企去年的工作重点。

　　碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时，集团融资渠道保持畅通，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

　　恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务，偿还各种债务、化解风险。”

　　李欣称，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市，成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT；搭建绿色金融框架，全年获取ESG贷款近200亿港元。

　　市场全面复苏尚需时日

　　如今房企面临的艰难处境，一方面来自融资，一方面源于销售。

　　为拓展房企对外融资渠道，监管已全方位出台政策。中指研究院称，从近期的政策组合可看出，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系，在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后，开始大力解决行业的两个根本性问题：资产负债比例不合理、风险资产重组问题。

　　信贷资金是房企最主要的融资构成，也是本轮投放规模最大、涉及主体最多的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。

　　在发债融资方面，随着增信政策一再优化，民企发债融资快速落地，目前已有越来越多的房企递交发行计划，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。

　　在销售需求端，多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策，12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍后，佛山、东莞也全面放开限购。1月3日，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放的限制性政策。

　　对这一系列政策暖风，房企掌舵人不乏希望、但也心存挑战。

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力，发扬进取精神，锻造高效有活力的组织队伍，优化经营能力，提升财务安全意识，方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”李华表示。

　　李华指出，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发、城市更新、商业运营、商办运营、酒店运营、商企物业管理等业务的市场地位；同时更加有重点有策略地布局长三角，聚焦城市更新业务，并坚定履行社会责任，增强队伍活力。

　　朱静表示，新的一年，房住不炒、保民生依然是行业发展主基调，房地产行业也依然是中国经济增长的最大内生动力。同时，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎：整体的经济面较为脆弱，信心恢复仍需要一段时间；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解；购房客户“买涨不买跌”的心态会持续观望；地产行业供应链的信用体系重构需要更长的时间。

　　在上述行业环境下，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道的探索，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。

　　路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面，2022年全国商品房销售额告别过去七年的连续增长，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落，路劲必须做好准备，应对“规模负增长”伴随而来的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一、两年之内，也会采取灵活手段，适当调整发展速度，并视未来市场变化做出及时反应。

　　莫斌提出，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训，坚持以客户为中心，以市场为导向，加强组织和人才建设，探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。同时，全面提升产品和服务质量，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度做出贡献。

　　李欣表示，华润置地将推动代建代运营、长租、产业地产等新兴业务发展，探索城市运营管理生意模式；打赢打好“库存去化”攻坚战，积极、审慎、高效推进收并购；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力的确定性应对市场的不确定性，坚决完成全年业绩目标。

错标超低价保时捷下单后须交付吗？专家解读******

　　错标超低价保时捷下单后须交付吗

　　专家解读“乌龙”订单纠纷解决之道

　　□ 本报记者 陈磊 孙天骄

　　1月30日，位于宁夏回族自治区银川市的保时捷中心上线一辆轿车，标价12.4万元，引发大量消费者订购。截至当天晚上，该销售链接共有近600个预订单。随后，保时捷下架了这辆车并退回消费者订金。

　　次日，银川保时捷中心销售端表示，保时捷小程序上架的车辆实际库存为1台，首单用户购买成功后，后面下单的用户会自动判定为无效订单，48小时内退还押金。

　　2月1日，有媒体报道称，银川保时捷中心工作人员称该车没有卖给首个下单的人，而是像其他客户一样，打电话取得谅解。

　　此事引发社会热议。有不少网友评论称，按照诚信原则，商家既然提供了链接且客户下单了，那么就应该交付。

　　《法治日报》记者根据公开信息梳理发现，近年来，网络平台卖家错标商品价格(特别是卖家标价远低于实际价值的“乌龙”订单)的现象时有发生，由此引发诸多纠纷。

　　例如，2020年12月，某知名跨国企业中国官网商店发生错标价格事件，千元商品被标价一两百元，众多消费者涌入购买，商店发现问题后，取消了用户的订单。

　　2021年1月，某知名珠宝商的系统技术人员操作失误，将通过某电商平台销售的商品标价设置为远低于正常售价的价格，消费者购买后却遭该商家起诉。

　　中国人民大学商法研究所所长刘俊海在接受记者采访时分析称，对于商家错标商品价格现象，可以分两类情况看待：一类是因为工作人员或者营销系统技术故障导致错标商品价格；另一类是商家有意为之。

　　在刘俊海看来，上述两类情况的性质不一样，法律后果也不一样。如果商家是因为无心之过或技术故障，则首先需向消费者寻求谅解，特别是在消费者误以为价格很低而下单的情况下，给消费者带来不便，需要道歉并作出相应补偿；如果商家是为引流有意为之，消费者要求继续履行合同，则商家需严守契约精神。

　　对于实践中这种价格远低于实际价值的“乌龙”订单的法律效力，中国传媒大学文化产业管理学院文化法治研究中心副主任程科告诉记者，判断的关键在于分析商家在网购页面上显示的商品信息，对于消费者来说，到底是要约还是仅仅为要约邀请。

　　程科分析称，如果是要约，则消费者一旦下单完成，合同成立；如果是要约邀请，那么消费者的下单行为视为要约，商家依然保留了是否和消费者订立合同的最终决定权。根据民法典相关规定，立法者认为，在一般情况下购物网页的内容应该构成要约，相对人一旦成功下单，则合同成立。当然，立法者也认为，如果存在特别条款的约定，也仍然有将购物网页认定为要约邀请的可能。

　　北京天驰君泰律师事务所高级合伙人、北京律协消费者权益专业委员会副主任饶伟说，“乌龙”订单，即由于交易一方(卖方)对商品的价格、数量或其行为性质出现重大误解而产生的订单。一旦商家认为与消费者之间构成重大误解，作为商家而言，如果与买方不能协商处理解决，其可以依法行使撤销权，请求人民法院或者仲裁机构撤销该买卖合同。根据民法典规定，被撤销的民事法律行为自始没有法律效力。

　　在饶伟看来，就此社会热议事件来说，虽然商家在售价上的意思表示出现重大误解，但是商家小程序上关于车辆上架的行为构成要约，而消费者下单购买并支付款项的行为构成承诺，该买卖行为符合上述合同成立并生效的要件，因此在商家行使撤销权之前，该订单从法律上讲是有效的。

　　记者观察发现，“乌龙”订单发生后，许多商家往往选择立即下架商品。

　　对此，程科认为，商家自主下架商品没有问题，除非有证据表明商家有恶意通过低价吸引消费者的价格欺诈行为，否则商家发现“乌龙”订单后，自然可以通过自主下架避免进一步损失。

　　刘俊海同样认为商家可以自主下架“乌龙”订单商品，但需要补偿消费者因此造成的损失，这样更符合公平原则。

　　“问题在于，之前已经成功下单的消费者可否主张商家继续提供商品或服务。”程科说，如果认为购物页面构成要约，则消费者成功下单时合同成立，消费者可以持已经有效的合同主张按“乌龙”价格履行，此时商家无法拒绝，否则将构成违约。

　　“但商家有可能根据民法典关于重大误解的规定主张撤销合同，合同一旦被撤销，消费者无法再主张按‘乌龙’价格履行。与此同时，只有存在信赖利益损失的情形下，才可以向商家主张该部分损失。”程科说。

　　如果消费者坚持主张商家按“乌龙”价格履行交付义务而商家拒绝，消费者能否通过法律途径维权？

　　饶伟分析称，由前述所知，消费者可以主张商家按照“乌龙”价格履行交付义务，商家可以通过行使撤销权，依法请求法院或仲裁机构撤销买卖合同。如果商家自买卖合同成立之日起5年内不行使撤销权，或者虽然在合同成立之日起5年，但未在知道或者应当知道撤销事由之日起90日内行使撤销权，撤销权即消灭，则商家应当依照买卖合同约定履行义务。

　　“消费者在消费过程中应及时保留商品信息、付款信息等电子证据，避免在发生纠纷后因举证不能承担不利后果。如果买卖合同系因商家过错导致被撤销，作为消费者可以依法主张损害赔偿。”饶伟建议。

　　刘俊海提醒，商家通过网络平台销售商品，应该秉持对消费者的社会责任担当之心，基于防风险、树品牌、控成本、占市场的基本策略，胸怀对消费者的感恩之心，胸怀对法律的信仰之心，胸怀对风险的敬畏之心，慎独自律，避免错标商品价格的现象发生。

　　“不管出现‘乌龙’价格属于哪一种范畴，实际上都会对企业的商誉产生一定的消极影响，而且会对消费者的幸福感、获得感有一定伤害，影响消费者的体验，所以商家还是要记住一句话，金奖银奖不如消费者夸奖，金杯银杯不如消费者口碑，只有自觉地与广大消费者站在一起的企业，才是消费者友好型的企业，才能获得更多消费者的认可。”刘俊海说。